La reforma del sector de la vivienda: ¿Un cambio necesario o un desafío normativo? El impacto del Real Decreto-ley 9/2024
- Tribuna de opinión
El reciente Real Decreto-ley 9/2024, publicado el 24 de diciembre, marca un giro importante en la regulación de la vivienda pública en España. En un contexto de crisis habitacional y creciente vulnerabilidad social, el Gobierno ha optado por medidas urgentes que buscan acelerar la promoción de viviendas sociales y asequibles, facilitando además la colaboración público-privada.
Tamara Álvarez, |
A continuación, analizamos las principales modificaciones introducidas en los contratos de concesión de obras y servicios, un área de gran relevancia para los profesionales de la contratación pública:
1. Ampliación del plazo de concesión: ¿Qué implica esta novedad?
Una de las reformas más destacadas es la ampliación del plazo máximo de concesión para los proyectos de construcción o rehabilitación de viviendas. El plazo se extiende hasta 80 años, lo que supone un incremento considerable respecto a los 40 años actuales para las obras y 25 años para los servicios. Esta ampliación tiene como fin facilitar la recuperación de la inversión y hacer los proyectos más atractivos para los concesionarios privados.
Sin embargo, esta ampliación de plazos ha generado algunas dudas sobre su adecuación a las directrices de la legislación europea. Según la normativa comunitaria, los plazos deben estar claramente justificados y ajustados a las necesidades específicas de cada contrato. En este sentido, la ampliación hasta 80 años podría parecer excesiva, especialmente si no se vincula adecuadamente al tipo de obra y la rentabilidad proyectada.
2. Simplificación de la tramitación administrativa: ¿Cómo se acelera el proceso?
El Real Decreto-ley 9/2024 introduce un enfoque más ágil para la tramitación de los contratos de concesión de obras. Se elimina la obligación de que la Administración redacte el anteproyecto y el proyecto antes de la licitación, por lo que se reduce significativamente los plazos de tramitación y permite que los proyectos avancen de manera más eficiente.
Además, se elimina la obligación de tramitar de manera conjunta el estudio de viabilidad económico-financiera con el expediente de conveniencia y oportunidad, lo que también simplifica el proceso.
3. Flexibilidad en la tasa de descuento: ¿Cómo se ajusta a las condiciones del mercado?
Otro cambio relevante es la flexibilidad en el cálculo de la tasa de descuento utilizada para determinar el período de recuperación de la inversión. Tradicionalmente, la tasa de descuento ha sido rígida, pero ahora se permite un rango más amplio de tasas, ajustado al rendimiento medio en el mercado de deuda pública. Esta flexibilización puede hacer los contratos de concesión más atractivos para los operadores privados, ya que permite un ajuste más realista a las condiciones económicas cambiantes.
4. Eliminación de cargas administrativas: ¿Qué significa para los pliegos de condiciones?
El Real Decreto-ley también introduce la eliminación de ciertas cargas administrativas, como la obligación de especificar un umbral mínimo de beneficios o de detallar la distribución de riesgos entre la Administración y el concesionario en los pliegos de condiciones. Esta medida busca simplificar aún más el proceso de licitación y facilitar la participación de los operadores privados en los proyectos de vivienda pública.
5. Impacto en los estudios previos y la toma de decisiones: Agilidad en los trámites
Los estudios de viabilidad deberán presentarse con menos trámites burocráticos. En particular, los estudios no estarán sujetos a información pública ni a informes previos de otros organismos, lo que hace que la fase preparatoria sea más ágil y eficiente. Asimismo, los estudios de seguridad y salud, y los de riesgos operativos, correrán a cargo del adjudicatario, lo que reduce la carga administrativa para la Administración pública.
6. Fomento de la colaboración público-privada: ¿Qué ventajas ofrece el nuevo marco normativo?
Las reformas propuestas no solo buscan agilizar la construcción de viviendas públicas, sino también fomentar una mayor participación del sector privado. A través de un marco normativo más flexible y atractivo, la Administracion intenta incentivar la colaboración entre ambos sectores para abordar el déficit de viviendas asequibles y dar respuesta a la creciente demanda de viviendas en contextos de vulnerabilidad social.
Conclusión
El Real Decreto-ley 9/2024 introduce una serie de reformas que, sin duda, transformarán la manera en que se gestionan los contratos de concesión de obras y servicios en el ámbito de la vivienda pública. La ampliación de plazos, la simplificación de trámites administrativos, la flexibilidad en la tasa de descuento y la agilización de los estudios previos son medidas que tienen como objetivo principal agilizar la construcción de viviendas y fomentar la colaboración público-privada en un contexto de alta demanda social.
Por lo que nos lleva a plantearnos si este cambio busca dar una respuesta más rápida a la demanda de viviendas asequibles, pero también plantea preguntas críticas sobre su viabilidad y coherencia a largo plazo. ¿Es realmente beneficioso extender los plazos de concesión hasta 80 años? ¿Cómo impactará esta flexibilización en los proyectos de colaboración público-privada?
Para los consultores en contratación pública, estas reformas representan un cambio importante en la forma de abordar los proyectos de concesión en el sector de la vivienda, y deben estar al tanto de las nuevas condiciones que podrían influir en sus estrategias y asesoramientos en el futuro cercano. No obstante, estas reformas también despiertan algunas preocupaciones respecto a la adecuación de la duración de los plazos y su alineación con las directrices europeas. Será fundamental, a medida que se implementen, realizar un seguimiento de su impacto práctico y evaluar si realmente logran dar una respuesta efectiva a la crisis habitacional que afecta a España.